周二多份独立报告显示，9月住房数据进一步走弱，让美联储在斟酌下一步利率决议时，政策局面变得更加复杂。

【旺旺金业讯】-美联储抗击通胀的工作，正遭遇一个越来越棘手的难题：即便整体物价压力持续存在，房地产市场却已经陷入低迷。

周二多份独立报告显示，9月住房数据进一步走弱，让美联储在斟酌下一步利率决议时，政策局面变得更加复杂。

情况大概率还会继续恶化。如果美联储在未来数月按预期上调短期利率，当前已经达到7.43%的抵押贷款利率或将继续走高，进一步削弱购房负担能力。房贷成本攀升，叠加通胀上行、住房供给短缺三重压力。

Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基写道：“除非华盛顿彻底调转政策方向，降低新房购置成本，否则房地产市场即将陷入深度休眠。现在还没到冬天，但楼市已经深度冻结。”

全美房地产经纪人协会（NAR）数据显示，作为前瞻性指标的成屋签约销售指数，创下2001年有统计以来的历史新低。该指数当月环比下滑7.3%，同比下跌11.3%，华尔街此前预期仅下降0.4%。

房屋开工量是评估楼市状况的另一项关键指标，周二公布数据同样大幅差于本就偏低的市场预期。

美国商务部数据：经季调年化口径，私人住宅新开工环比下滑5.2%，市场预期仅降0.4%；建筑许可环比下降0.2%，而道琼斯一致预期为上涨2%。

独栋住宅许可仅84.5万套，较8月下降4%，创2023年以来最低。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示：“抵押贷款利率快速上行，导致9月市场走弱。就业和收入增长虽然可以支撑购房需求，但购房负担能力，更多由按揭利率变化主导。”

利率上行拖累前景

《抵押贷款新闻日报》数据，9月大部分时间30年期按揭利率高于7%，月末在7.6%附近。五年前利率仅约3%，催生疫情时期楼市繁荣，需求暴涨、房价随之大涨。

除签约销售数据之外，房屋建筑商信心也跌至14年低位。

在部分情形下，美联储官员可能会因为楼市走弱而转向宽松货币政策。降息一般可以降低借贷成本、刺激购房需求。

但美联储当下首要任务是压制通胀。上周的消费者、生产者物价数据几乎没有释放利好信号，批发终端商品价格上涨2.6%，为劳工统计局2009年12月该统计项目以来最快增速。

美联储官员表示，他们正在跟踪AI大规模投资带来的通胀效应——推高芯片、电子产品价格。同时他们认为，AI投资带来的红利，有望对冲房地产等板块的疲软。

不过高盛经济学家罗尼·沃克在周一客户研报中提到，各项信号表明，楼市大概率会继续走弱，之后才会企稳。

“2027年，再度反弹的按揭利率带来的购房负担压力会成为主导因素，进一步拖累地产交易。”沃克写道，“持续高企的房贷利率，对房屋换手的冲击最为明显；近期利率走高，大概率会在未来几个月带动成屋销量继续下滑。”

现状延续

多项数据印证现状：超过95%的存量房贷借款人，当前贷款利率低于现行市场水平；其中65%的人，利率比现在低2个百分点以上。高盛预测，接下来三个季度住宅投资将分别下滑2.5%、4%、1%；如果按揭利率不回落，跌幅可能更大。

该行预计2027年独栋住宅开工量仅87.5万套，和今年基本持平；成屋销量预计390万套，和2026年接近，但较疫情前2019年大幅下降26%。沃克认为，这种低迷源于“利率锁定效应”：现有房主换房，就要承担更高的贷款成本，因此不愿卖房；同时购房负担能力持续恶化，抑制新建住房需求。

“最近几年住房交易一直区间震荡，购房负担压力封住上行空间，长期住房短缺又托住底部，避免崩盘。”沃克写道，“2027年，购房负担带来的利空影响会持续放大，进一步压制楼市活跃度。”

市场预期，美联储下周议息会议将维持基准利率不变。但CME美联储观察工具显示，期货定价反映，12月加息25个基点、2027年3月再度加息的概率较高。

也存在一点乐观信号：NAR经济学家劳伦斯·云认为，按揭利率涨幅已经远超美联储短期加息幅度，这或许意味着利率已经见顶。

“按揭利率上行幅度已经明显超过美联储短端利率上调幅度，所以房贷利率有可能已经触顶。购房者与卖房者都在观望，等待利率走向有利的时机。”

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